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Pour notre fonds WREP#3, nous adoptons une stratégie d’investissement « Value add » ciblée sur le marché parisien. Notre approche consiste à sélectionner des actifs obsolètes avec des localisations prime, ne répondant plus aux attentes des utilisateurs et ayant perdu toute forme de liquidité, en les transformant en des actifs contemporains.

Notre philosophie d’investissement value add repose sur trois piliers : une culture forte de l’investissement, un sens du repositionnement lié à la connaissance du besoin de l’utilisateur, une vision unique développée pour chaque actif.

Depuis février 2023, notre fonds est labelisé ISR. Ainsi, chaque projet que nous étudions doit répondre aux critères ESG dans ses fondamentaux immobiliers ou bien à la suite des travaux de réhabilitation que nous entreprenons.

Après transformation, tous nos actifs sont en adéquation avec les attentes actuelles des utilisateurs en capitalisant sur des rooftops avec des vues d’exception, des services dédiés au bien-être (salle de sport, cafétéria…), etc.

À ce stade, plus de 75 % de WREP#3 est investi. Nous entamons donc des premières réflexions concernant la commercialisation de notre prochain fonds selon le cycle des opportunités du marché. Nous comptons notamment poursuivre une stratégie ciblée sur des actifs prime (bureaux, logistiques ou résidentiels) situés dans des localisations prime.

Depuis la fin 2022, les prix des actifs prime ont baissé de 40 % et cette baisse se poursuivra en 2024. Le QCA parisien est fortement concerné par cette tendance. Selon nous, ce contexte sera opportun pour acheter les meilleurs actifs avec des décotes historiques tout en veillant à générer l’alpha nécessaire. En effet, la crise que traverse actuellement le secteur immobilier n’est pas seulement financière. Elle est aussi liée à l’évolution de la demande, à la fin de vie de certains produits et à l’apparition de nouveaux. L’expertise locale, l’intégration de la gestion deviennent, par conséquent, des facteurs clés de succès.

Dans le cadre de notre activité core, nous avons développé des résidences séniors avec un horizon d’investissement à long terme. Cette stratégie s’étend sur tout le territoire en fonction des opportunités d’investissement.

Notre OPPCI, Capital Pierre Seniors Services, représente 75 millions d’euros d’equity.

Au total, quatre résidences seniors composent notre OPPCI. Elles sont situées à : Marcq-En-Barouel (Hauts-de-France), Melun (Île-de-France), Rueil-Malmaison (Île-de-France) et Vannes (Bretagne).

Nous réfléchissons à l’opportunité de déployer une nouvelle stratégie core répondant aux nouveaux cyles immobiliers.

Pour notre activité de mandats séparés, nous développons et gérons des actifs pour compte de tiers. Cette stratégie consiste à répondre aux besoins de clients qui nous ont sollicités sur une problématique dédiée et à leur proposer des actifs en adéquation avec leur stratégie. Selon les projets, nous exécutons également les business plan.

Les tickets d’investissement de nos mandats séparés sont supérieurs à ceux de nos investissements value add.

Actuellement, nous gérons 400 millions d’euros d’actifs sous gestion pour le compte d’Henderson Park.

Être proche des utilisateurs pour bien comprendre leurs besoins actuels et futurs est la clé pour transformer avec pertinence des immeubles, en établissant au plus près le niveau nécessaire de travaux. Cette règle vaut pour l’ensemble des classes d’actifs : bureaux, résidentiels, logistiques, hôtels, commerces…

La société, nos modes de vie évoluent : c’est une source d’opportunités pour transformer des immeubles devenus obsolètes. Dans un environnement marqué par l’incertitude, il est plus vital que jamais de revenir aux fondamentaux de l’offre et de la demande, en présentant au marché les produits adaptés aux véritables besoins des usagers. C’est aussi un facteur de résilience aux cycles financiers. 

Notre culture de l’investissement nous pousse à être extrêmement sélectifs et à rechercher la valeur dès l’acquisition, sans jamais non plus perdre de vue la liquidité de l’actif. Les facteurs clés de succès de nos acquisitions sont multiples : stratégie concentrée sur un territoire restreint, réseau large (institutionnels et groupes familiaux privés), crédibilité, réputation, réactivité…

Comprendre les raisons de l’obsolescence de certains immeubles nous permet d’acheter de la valeur et de mettre en place une vision ad hoc de la transformation pour retrouver la liquidité. Notre stratégie est donc résiliente et très performante pour nos investisseurs en cas de cycle porteur.

Les liens avec les équipes du private equity, grâce aux expertises LBO et Impact, nous permettent aussi de générer des synergies et d’analyser des opérations mixtes Opco Propco (société d’exploitation/société d’exploitation immobilière).

Nos investisseurs nous font confiance pour notre capacité à sourcer des deals hors du marché, à exécuter des transformations complexes et à nous entourer des meilleurs professionnels. En tant qu’experts, nous ne faisons aucun compromis sur les fondamentaux immobiliers. Chaque projet fait l’objet d’une analyse spécifique, d’une vision « produit », du choix du meilleur architecte, d’une stratégie de commercialisation ad hoc, de la définition du bon rapport retour/coût travaux. La réputation et l’histoire de la société renforcent nos relations avec l’ensemble des décideurs.

La gestion active est internalisée : elle concerne aussi bien les fonds discrétionnaires que les mandats séparés où nos investisseurs viennent chercher notre savoir-faire autour d’une culture d’investisseur. Une combinaison unique sur le marché français.

Parallèlement, en tant que société d’investissement agréée par l’AMF, nous sommes connectés avec toutes les grandes tendances macro-économiques grâce à notre positionnement d’experts multisecteur.