Real  Estate

Investisseur et gestionnaire d’actifs immobiliers complexes.

L’expertise Real Estate est dédiée aux investissements immobiliers de type value add, core ou encore mandat séparé. Elle est composée d’une équipe locale experte dans la transformation et la gestion d’actifs de toutes tailles.

Notre stratégie d’investissement   Value add

Pour notre fonds WREP#3, nous adoptons une stratégie d’investissement « Value add » ciblée sur le marché parisien. Notre approche consiste à sélectionner des actifs obsolètes avec des localisations prime, ne répondant plus aux attentes des utilisateurs et ayant perdu toute forme de liquidité, en les transformant en des actifs contemporains.

Notre philosophie d’investissement value add repose sur trois piliers : une culture forte de l’investissement, un sens du repositionnement lié à la connaissance du besoin de l’utilisateur, une vision unique développée pour chaque actif.

Depuis février 2023, notre fonds est labelisé ISR. Ainsi, chaque projet que nous étudions doit répondre aux critères ESG dans ses fondamentaux immobiliers ou bien à la suite des travaux de réhabilitation que nous entreprenons.

Après transformation, tous nos actifs sont en adéquation avec les attentes actuelles des utilisateurs en capitalisant sur des rooftops avec des vues d’exception, des services dédiés au bien-être (salle de sport, cafétéria…), etc.

À ce stade, plus de 75 % de WREP#3 est investi. Nous entamons donc des premières réflexions concernant la commercialisation de notre prochain fonds selon le cycle des opportunités du marché. Nous comptons notamment poursuivre une stratégie ciblée sur des actifs prime (bureaux, logistiques ou résidentiels) situés dans des localisations prime.

Depuis la fin 2022, les prix des actifs prime ont baissé de 40 % et cette baisse se poursuivra en 2024. Le QCA parisien est fortement concerné par cette tendance. Selon nous, ce contexte sera opportun pour acheter les meilleurs actifs avec des décotes historiques tout en veillant à générer l’alpha nécessaire. En effet, la crise que traverse actuellement le secteur immobilier n’est pas seulement financière. Elle est aussi liée à l’évolution de la demande, à la fin de vie de certains produits et à l’apparition de nouveaux. L’expertise locale, l’intégration de la gestion deviennent, par conséquent, des facteurs clés de succès.

100 % de nos actifs situés dans Paris
100 %de nos deals sourcés off market
100 %de nos actifs possédent des rooftop, de vues dégagées et/ou des jardins
100 %de nos actifs ciblent des labels environnementaux
70 %de l’equity investi dans le Tech Cluster parisien

Notre stratégie d’investissement   Core

Dans le cadre de notre activité core, nous avons développé des résidences séniors avec un horizon d’investissement à long terme. Cette stratégie s’étend sur tout le territoire en fonction des opportunités d’investissement.

Notre OPPCI, Capital Pierre Seniors Services, représente 75 millions d’euros d’equity.

Au total, quatre résidences seniors composent notre OPPCI. Elles sont situées à : Marcq-En-Barouel (Hauts-de-France), Melun (Île-de-France), Rueil-Malmaison (Île-de-France) et Vannes (Bretagne).

Nous réfléchissons à l’opportunité de déployer une nouvelle stratégie core répondant aux nouveaux cyles immobiliers.

Notre stratégie d’investissement   Mandats séparés

Pour notre activité de mandats séparés, nous développons et gérons des actifs pour compte de tiers. Cette stratégie consiste à répondre aux besoins de clients qui nous ont sollicités sur une problématique dédiée et à leur proposer des actifs en adéquation avec leur stratégie. Selon les projets, nous exécutons également les business plan.

Les tickets d’investissement de nos mandats séparés sont supérieurs à ceux de nos investissements value add.

Actuellement, nous gérons 400 millions d’euros d’actifs sous gestion pour le compte d’Henderson Park.

En   chiffres

Équipe Real Estate, de gauche à droite : Matthieu Guignard, Paul du Fraysseix, Alexandre de Moussac, Sarah Koleckar, Jean-Philippe Olgiati, Gad Botbol et Jean Laisné.

Approche   Connaître les besoins des locataires

Être proche des utilisateurs pour bien comprendre leurs besoins actuels et futurs est la clé pour transformer avec pertinence des immeubles, en établissant au plus près le niveau nécessaire de travaux. Cette règle vaut pour l’ensemble des classes d’actifs : bureaux, résidentiels, logistiques, hôtels, commerces…

La société, nos modes de vie évoluent : c’est une source d’opportunités pour transformer des immeubles devenus obsolètes. Dans un environnement marqué par l’incertitude, il est plus vital que jamais de revenir aux fondamentaux de l’offre et de la demande, en présentant au marché les produits adaptés aux véritables besoins des usagers. C’est aussi un facteur de résilience aux cycles financiers. 

Critères d’investissement   Discipline sur les valeurs à l’entrée, aucun compromis sur les fondamentaux immobiliers,
focus sur la liquidité

Notre culture de l’investissement nous pousse à être extrêmement sélectifs et à rechercher la valeur dès l’acquisition, sans jamais non plus perdre de vue la liquidité de l’actif. Les facteurs clés de succès de nos acquisitions sont multiples : stratégie concentrée sur un territoire restreint, réseau large (institutionnels et groupes familiaux privés), crédibilité, réputation, réactivité…

Comprendre les raisons de l’obsolescence de certains immeubles nous permet d’acheter de la valeur et de mettre en place une vision ad hoc de la transformation pour retrouver la liquidité. Notre stratégie est donc résiliente et très performante pour nos investisseurs en cas de cycle porteur.

Les liens avec les équipes du private equity, grâce aux expertises LBO et Impact, nous permettent aussi de générer des synergies et d’analyser des opérations mixtes Opco Propco (société d’exploitation/société d’exploitation immobilière).

Une vision nécessaire   Une gestion active

Nos investisseurs nous font confiance pour notre capacité à sourcer des deals hors du marché, à exécuter des transformations complexes et à nous entourer des meilleurs professionnels. En tant qu’experts, nous ne faisons aucun compromis sur les fondamentaux immobiliers. Chaque projet fait l’objet d’une analyse spécifique, d’une vision « produit », du choix du meilleur architecte, d’une stratégie de commercialisation ad hoc, de la définition du bon rapport retour/coût travaux. La réputation et l’histoire de la société renforcent nos relations avec l’ensemble des décideurs.

La gestion active est internalisée : elle concerne aussi bien les fonds discrétionnaires que les mandats séparés où nos investisseurs viennent chercher notre savoir-faire autour d’une culture d’investisseur. Une combinaison unique sur le marché français.

Parallèlement, en tant que société d’investissement agréée par l’AMF, nous sommes connectés avec toutes les grandes tendances macro-économiques grâce à notre positionnement d’experts multisecteur.

« Dans un marché où les grands acteurs font la course à la taille, nous nous sommes fixés comme objectif d’accroître la discipline sur les valeurs à l’entrée sans pour autant faire de compromis sur la liquidité de nos actifs et d’internaliser une gestion active locale et experte de notre portefeuille immobilier. Un facteur clé de succès et de résilience dans un marché financier extrêmement volatile. »
Jean-Philippe Olgiati – Associé, directeur général des activités immobilières

Focus ESG

Toutes les transformations que nous entreprenons conduisent à des améliorations tangibles du point de vue des critères environnementaux et des performances des immeubles à travers l’obtention de labels et de certifications. Focus sur :
MOJO
– Certification environnementale : BREEAM Very Good
– Label qualité de vie au travail : OsmoZ (Certivéa)
– Label WiredScore
NAVARIN
– Certification environnementale : BREEAM Very Good, Bâtiment Basse Consommation
– Label qualité de vie au travail : OsmoZ (Certivéa)
– Label WiredScore

En synthèse   Profil d’investissement

CIBLE RECHERCHÉE Bureaux, résidentiel, logistique, hôtels, commerces, projets mixed-use…
SPÉCIALISATION Restructuration et repositionnement
ZONE GÉOGRAPHIQUE France
TYPE D’INVESTISSEMENT Entre 30 et 300 M€

Investissements

Aqueduc

Immeuble de bureaux dans le 10e arrondissement de Paris.

REAL ESTATE

Fonds : WREP#3

Navarin

Immeuble de bureaux dans le 9e arrondissement de Paris.

REAL ESTATE

Fonds : WREP#3

MOJO

Immeuble de bureaux dans le 18e arrondissement de Paris.

REAL ESTATE

Fonds : WREP#3