L'Edito
Investissement Immobilier – La quête du point bas
Paris, le 25 juin 2009
Premier secteur touché par la crise, l'immobilier poursuit son inexorable baisse.
La correction des prix a commencé avec les taux de rendement qui se sont mécaniquement ajustés à la dégradation des conditions de financement. La rareté des financements accordés, les leviers plus faibles et les rémunérations élevées ont ainsi gommé en partie l'effet de la baisse des taux directeurs et ont eu une répercussion directe sur les prix offerts.
Le second volet de l'ajustement a porté sur les valeurs locatives. L'augmentation des surfaces libérées et la renégociation de loyers fortement indexés ces dernières années ont entraîné une baisse des revenus. Alors qu'acheteurs et vendeurs commençaient à s'entendre sur les taux, les transactions ont continué d'achopper sur la divergence d'appréciation des valeurs locatives : anticipée par les acheteurs, la baisse des loyers commence tout juste à être acceptée par les vendeurs.
Enfin, cette chute des prix, partiellement prise en compte par les expertises de fin d'année, a provoqué une série de bris de covenants financiers. Certains investisseurs se trouvent ainsi pressés par leurs créanciers de vendre rapidement leurs actifs afin de rétablir une situation financière saine. Ces situations d'urgence, synonymes de prix décotés, entretiennent la conviction que le marché peut descendre plus bas encore.
Le point bas a-t-il été atteint ?
La baisse des valeurs est indéniable mais il est difficile d'en apprécier l'étendue, tant le marché de l'investissement immobilier est atone. Les volumes enregistrés au 1er trimestre 2009 ont été divisés par dix par rapport à l'année dernière à la même époque, signe que l'offre et la demande ont du mal à se rencontrer.
Le marché frémit cependant. L'immeuble « les Trois Quartiers » à la Madeleine vient d'être cédé pour 210 m€, volume d'investissement inédit depuis 2007. Cette transaction est révélatrice d'un marché qui s'adapte à bien des points de vue : taux de rendement facial supérieur à 9%, prix de vente nettement inférieur à la dernière expertise et recours au crédit vendeur comme ressource complémentaire au levier bancaire.
Cette transaction témoigne également du changement de sentiment d'un certain nombre d'investisseurs attirés par l'accélération de l'ajustement des prix, la concentration de l'activité économique en région parisienne et la diversité des secteurs représentés.
L'immobilier est cyclique par nature, et il faut bien sûr tenter d'entrer au point bas. Aujourd'hui, des taux bas et des valeurs qui s'ajustent à la baisse créent ou vont créer à relativement court terme des opportunités d'investissement intéressantes.